Wohnung mieten in Japan: Ein Leitfaden zu Kaution, Bürgschaft und Mietverträgen

Wer plant, für längere Zeit nach Japan zu ziehen, wird schnell feststellen, dass die Suche nach einer Wohnung weit über die monatliche Miete hinausgeht. Die anfänglichen Kosten können die erste Mietzahlung massiv übersteigen, und die rechtlichen Rahmenbedingungen folgen einer eigenen Logik. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist es wichtig, die spezifischen japanischen Begriffe und Abläufe zu verstehen.

Die Kosten beim Einzug: Shikikin und Reikin

Beim Abschluss eines Mietvertrags in Japan fallen oft mehrere Zahlungen gleichzeitig an. Die beiden wichtigsten Positionen sind die Kaution und das sogenannte „Key Money“. Die Kaution dient dazu, potenzielle Schäden an der Wohnung oder unbezahlte Mieten abzudecken. Wenn die Wohnung bei Auszug in einem guten Zustand ist, wird ein Teil dieser Summe zurückerstattet. Beachten Sie jedoch, dass Vermieter häufig Kosten für die professionelle Reinigung oder Reparaturen direkt von diesem Betrag abziehen.

Das „Key Money“ ist eine Besonderheit des japanischen Marktes. Dabei handelt es sich um eine traditionelle, nicht erstattbare Zahlung an den Vermieter. In vielen Standardanzeigen wird eine Summe in Höhe von ein bis zwei Monatsmieten verlangt. Es gibt zwar modernere Angebote, die explizit ohne diese Zahlung auskommen, doch sollten Sie diese Gebühr unbedingt fest in Ihr Umzugsbudget einplanen, da das Geld nach der Zahlung unwiderruflich verloren ist.

Die Rolle des Bürgen

Ein zentraler Bestandteil des Mietprozesses ist die Bürgschaft. Vermieter verlangen in Japan fast immer eine Person, die rechtlich dafür einsteht, die Miete zu zahlen, falls der Mieter zahlungsunfähig wird. Idealerweise ist dies ein japanischer Staatsbürger mit einem stabilen Einkommen.

Da es für Expats oft schwierig ist, eine Privatperson zu finden, die diese strengen Anforderungen erfüllt, greifen die meisten auf Bürgschaftsgesellschaften zurück. Diese Unternehmen übernehmen die Rolle des Bürgen gegen eine Gebühr. Meistens wird eine Anfangsgebühr sowie eine jährliche Verlängerungsgebühr fällig. In der Praxis ist es üblich, dass Immobilienagenturen direkt eine bestimmte, bevorzugte Bürgschaftsgesellschaft für den Bewerbungsprozess vorschlagen.

Vertragsarten und Verlängerungen

Sobald Ihre Bewerbung genehmigt wurde, folgt die Unterzeichnung des Mietvertrags. Hierbei muss man zwischen zwei Hauptarten von Verträgen unterscheiden: dem regulären befristeten Mietvertrag und dem Standard-Mietvertrag. Ein befristeter Vertrag hat ein festes Enddatum und verlängert sich nicht automatisch. Ein Standard-Mietvertrag hingegen ermöglicht eine einfachere Verlängerung des Mietverhältnisses.

Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Verlängerungsgebühren. Besonders in Metropolen wie Tokio ist es üblich, alle zwei Jahre eine Gebühr zu zahlen, die etwa einer Monatsmiete entspricht, um den Vertrag zu verlängern. Zudem sollten Sie die Klauseln zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands genau prüfen. Diese regeln, welche Kosten für Reparaturen oder Reinigungen beim Auszug auf Sie zukommen.

Wichtige Zusatzinformationen

Neben der reinen Miete und den oben genannten Gebühren sollten Sie folgende Punkte beachten:

• Verwaltungsgebühren: Die meisten Wohnungen erheben eine monatliche Verwaltungsgebühr zusätzlich zur Grundmiete.

• Feuerversicherung: Der Abschluss einer Feuerversicherung ist beim Unterzeichnen eines neuen Mietvertrags fast immer obligatorisch.

• Einkommensnachweis: Seien Sie darauf vorbereitet, Ihre Zahlungsfähigkeit durch Arbeitsverträge oder Gehaltsabrechnungen nachzuweisen.

Da Gebühren und Regeln je nach Präfektur und Immobilienagentur variieren können, sollten Sie alle exakten Beträge schriftlich bestätigen lassen, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen.

Offizielle Informationen

• Immigration Services Agency of Japan
• CLAIR – Multilingual Living Information
• Digital Agency (My Number)

Regeln und Gebühren können sich ändern. Bitte prüfen Sie die aktuellen Angaben bei den oben genannten offiziellen Stellen.